利润率怎么算,利润计算方式!
本文摘要: 第一有几个关于楼市怎么看先推荐给大伙供考虑,不久前听马俊生老师的平台演讲,他是安达资本首席资金投入官,曾任平安证券副总裁,与一些专家极其仅看好一线城市楼市的怎么

第一有几个关于楼市看法先推荐给大伙供考虑,不久前听马俊生老师的平台演讲,他是安达资本首席资金投入官,曾任平安证券副总裁,与一些专家极其仅看好一线城市楼市的看法不同,马俊生觉得,中国二线城市更有资金投入价值。他说,有的专家喜欢拿中国的房价和美国、日本比,其实中国楼市和美日可比性,中国楼市对标的参照物更应该是欧洲。

由于欧洲有600万平方公里适合居住土地,人口7.4亿;中国有400万平方公里适合居住土地,人口约为14亿。对标欧洲各国,现在一线城市房价已经接近伦敦(2.5万USD/平方米)、巴黎(1.5万USD/平方米)等核心城市的,但人均收入水平远低于上述城市。

现在,欧洲二线城市房价是一线城市的40%到60%。中国一线城市和二线城市房价大体可以作类似的参照。伴随国内二线城市基础设施的健全,经济的增长,人口的聚集,需要会在将来逐步呈现出来。但眼下,这部分重点二线城市均可以关注。以前国家是鼓励个人出去资金投入的。但从今年二季度开始,开始限制到香港买保险,限制国外刷卡,限制个人外币转账额度等。而且针对一部分热衷国外房地产资金投入的人士,美国或者欧洲的房地产都已经反弹到肯定高位,个人出去其实更好的资金投入途径。

目前已经失去了人民币兑换USD的最好机会,与其资金投入海外房地产,不如着眼国内市场,譬如有区位优势、有潜力的二线城市房地产或是国内迅猛进步的资本市场。

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中原地产研究中心统计数据显示,前三季度132家上市房企合计营业收入为8780.5亿,而净收益只有687.8亿,平均利率跌至7.8%。三季度营收收入相比二季度环比下调了34.5%,而净收益下调幅度则达到了63%。2016年上半年,130家房企的净利率有8.15%,而即便在成交惨淡的2015年同期利率也有10.1%。与此同时,前三季度沪深上市房企的平均负债率为77.5%,有四分之一的房企资产负债率超越80%红线。

最近依据公开的财务报表数据对比了一下1-9月份部分国内A股上市地产企业的销售额和净收益,当据此算出来利率的时候,吓了一跳……

一半以上的房企利率都已经跌破了10%,房产行业的“暴利”正在渐渐缩水。上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等指标都在全方位下滑。

与银行业相比,房产的价值基本是九牛一毛

以2016年上半年的数据为例,万科的上半年收益只有53亿,在所有公布的A股上市公司中排行榜第33,收益第一工商银行上半年的价值为1502亿!万科的半年收益只等于工商银行一周的价值。

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既然房产的价值率已经这么低了,为何还有那样多人在说房产是暴利行业?

其实说地产“挣钱”,主要和杠杆有关系,开发商初始投入的资金主要就是土地等前期本钱,然后依赖房产筹资、总承包垫付工程款、迅速开盘回款、延缓付款,在滚动开发中提升自有资金回报率,出色的开发商会特别看重 ROE、IRR 和筹资本钱这三项指标,而绝大部分开发商在大项开支上都会使出各种拖延的方法,譬如工程款、广告费等,这种苦乙方单位心里知晓。

从资金投入的角度来讲:核心就是看ROE:净资产收益率,ROE,房产进步前期基本是靠高毛利支撑高ROE,而后是由房产高周转与相对高收益支撑的高ROE。那些收益到底去那了呢?

营业收益=营业收入减去营业本钱

净收益=营业收益减去所得税成本

营业本钱包括:土地成本、建安本钱、开发间接费、利息支出、销售成本、管理成本和财务成本、营业税及附加,先从最大的几个来讲:

1、土地本钱:

今年应该是史上地王最多的一年吧?自从实行招拍挂规范以来土地款是愈加高,另外,一线城市的土地本钱占比一般高于二线城市,譬如北京、上海有的项目的楼面地价占销售单价高达60%以上,不少“面粉比面包贵”,包括苏州、厦门、武汉、郑州,均出现了楼面价超越周围价格的状况。土地本钱都是开发本钱的大头。

从公布地价数据的万科和金地集团来看,拿地本钱平均占营业本钱4成左右,这一占比还在大幅上升,万科从38%上升至55%,金地集团从31%上升至65%。

开发商拿到的钱,一部分用于运营和还钱,一大多数都去买更贵的地了。

1999年-2015年,国有土地出让金从514亿增至3.25万亿,增长了63.3倍,占地方财政本级收入的比率从9.2%增加至39.2%。

2、建安本钱:

前期工程费、建安工程费、基础设施费和配套设施费等,是工程成本,虽然也是开发本钱的主体之一,各个项目特别使用的材料配制都不同,建安本钱差别也非常大。建安本钱一线标杆企业之间的差距不大,由于都是标准化的商品,特别是碧桂园和恒大,建安控制的很好,但中小房企就不可以了,频繁的设计变更和签证,规模谈判价格优势,,所以建安本钱控制不好,一直在往上走且增幅较大。

另外就是价格提升后业主常见对预期的商品品质都有了更高的需要,譬如前段闹的沸沸扬扬的郑州绿都业主维权事宜,业主详细的诉求包括景观不可以低于600元/平方米,公共走廊不可以是白色涂料,需要用瓷砖,大堂的一二层的外墙要用石材。(在业主维权的面前,商业OR情怀,你会如何做?)

3、资金本钱:

资金本钱是另一个本钱大头。房产开发是资金密集型行业,加上这部分年房企基本都是债养债模式,资金本钱高无疑是房企的切肤之痛。金融机构的高收益仅工商银行2016年仅上半年净收益就高达1502亿元,“四大行”比房产全行业几万家企业的净收益之和还要高。大型房企在香港或国内上市可以公开募筹资金发行低息债券,平均利息本钱在10%左右,而中小房企只能靠信托、银行开发贷、甚至是高利贷,年利息15算低的,2016年因为央行资金放水,筹资本钱低了一些,不少地王的背后都是大的金融机构。

4、税费:

税负高无疑是房价高、房企收益低的另一个缘由。根据目前税制,涉及房产开发企业的税费有11种。这部分税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房地产税、土地用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中,营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。据不完全统计,2015年上市房企净纳税额与净收益之比为1.15:1。也就是说,房企每赚2.15元,就要被征收1.15元。

除去税,还有各种杂费,从买地到竣工交楼,再到给业主办理房地产证,虽然每一个城市状况不一,但也少则盖几十多个章,多则盖100多个章。当然了,几乎盖每一个章,都要收费,收费最少的城市也有37种杂费,最多的有157种。

依据有关数据据统计,与房产开发有关的11种税费,约占房价的13%-15%;各类规费、杂费,约占房价的8%-12%——税费全部加起来,约占房价的20%-25%,有的三四线城市甚至高于25%。

5个房产特有税种税收合计从2004年的1207亿元,暴涨至2014年的1.38万亿,十年之间增长了11倍。

小结

当然,这部分都是依据大型上市房企的公开数据,项目多、分布城市广,在今年一二线市场涨幅这么大的状况下,一定会有盈利很好的项目,不过存在不少好项目的价值冲抵了微利或亏损项目的状况,而对于一些中小房企借着十一之前迅速去化一定赚了不少,遗憾的是:地价上来了,政策也出来了,赚的这部分钱再去买地,难!

谢谢观看!

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